今知っておくべき収益物件のこと!

女性の美を考えたら欠かせないものは、美しい髪の毛があるのではないでしょうか?髪の毛がきれいにケアーできていたら若く見られます。反対に、髪の毛が薄くなったり汚いと、他の部分でおしゃれをしても台無しになってしまうのです。

 

きれいな髪の毛にしたかったら、おすすめは株式会社リソウのヘアケアーシリーズを使うことです。株式会社リソウのヘアケアーシリーズは、リペアエレメントとリペアシャンプーの2つの種類があります。

 

どちらの商品もコスメのリペアジェルに配合されている天然成分が配合されていますので、お肌をきれいにする効果が高い成分で髪の毛のケアーを始められるのです。コスメにはお金をかけて高いものを使っていても、髪の毛にお金をかけている人は少ないかもしれません。女性の美を決めてしまう大事な髪の毛だからこそ、ヘアケアーにはお金をかけたいですね。

 

リペアシャンプーは400mlで税込4500円です。約45日間使うことができます。リソウのヘアケアー商品には、リンスやトリートメントがないのかと思う方がいるかもしれません。

 

普通、ヘアケアー商品だったら、リンスやトリートメントも入っているはずです。けれども、リソウではリペアシャンプーが効果が高いものですから、リンスやトリートメントは必要ないと考えています。

 

リペアシャンプーで髪の毛を洗ったら、リペアエレメントで髪の毛を整えてください。健やかな髪の毛を手に入れるためには、リペアシャンプーを使ってから、リペアエレメントでのケアーをしましょう。2つを同時に使うことによって、より美髪の効果が得られるからです。リペアエレメントもリペアシャンプーと同じ400mlで税込み4500円になっています。

 

株式会社リソウでは、コスメでもヘアケア―商品でも天然成分にこだわっています。きれいになりたいから使う美容の商品にも天然系のものではなくて、石油系の成分が配合されたものも少なくありません。石油系の商品では成分が強いので、女性のお肌が荒れたりかぶれたり赤くなる可能性もあります。

 

リペアエレメントもリペアシャンプーも天然成分配合で、石油系のものは入っていませんから、毎日の髪の毛のケアーに安心して使っていくことができる商品なのです。

 

お肌につけるコスメと同じ美容成分が配合されたリペアエレメントやリペアシャンプーを使ったら、元気がなかった髪の毛もよみがえってきます。コスメのリペアジェルを使っていた方がその美容成分を気に入って、リペアエレメントやリペアシャンプーも使い始めるケースが増えています。

不動産投資は初期投資こそ大きいものの毎月家賃収入が入りますし、収益物件を手放すことで投資額のある程度を回収することも可能です。不動産投資は今や比較的若い世代のサラリーマンからも仕事に影響をきたさない副業として注目されており、価値の高い物件であればかなりいい買値がつきます。

 

収益物件の査定方法はいわゆるマイホームなどの場合とは異なります。通常は地価や床面積などで評価されている役所の課税台帳や税務署の路線価などで不動産の価値が決まりますが、収益物件は利回りが最重要事項になります。

 

マンションの場合、耐震性やセキュリティの他、遮音性などのプライバシーの保護が要求されます。また、比較的長期利用するケースが多いので、キッチンや浴室などの設備も新しく管理が行き届いている方が好まれます。

 

建物の設備はもちろんですが、空室率が低くなるような条件が大切で、学校や作業場など利用予定者が通うところが近い、スーパーや病院などにも通いやすいなどの立地、周辺環境面での条件が重視されます。女性専用アパートなどの付加価値があれば、さらに買取価格が上がります。

 

逆にアパートの場合、マンションに比べて家賃が安いので学生などの利用が多く、回転率が高い物件が比較的高く売れます。

 

いずれの物件も適正賃料と空室率を調査し、築年数や修繕の必要性を加味する査定方法ですので、適当な時期に物件を売却して不動産投資から手を引く予定を立てている人は、売却のタイミングを事前に測っておいたほうがいいでしょう。

中古マンションの購入にも住宅ローン控除が出来ることがあります。しっかり条件を満たしているか購入前に確認して置く事に酔って、控除を受けられるのかそうでないのか分かります。私のおすすめとしては中古マンションの購入の際には住宅ローン控除を視野に入れておきましょう。住宅ローン控除とは、住宅ローンを年末の残高から計算した金額を所得税から控除する事が出来ると言うもので、大変便利なものです。

 

住宅ローンの控除の仕組みを正しく理解していないと、損をしてしまうのです。住宅ローン控除を受けるためにはいくつか条件を満たしていることが条件です。まず、床面積の確認が必要です。床面積が50平方メートル以上であることが一つ目の条件です。

 

次に確認して置くべきなのが借り入れが10年以上の返済期間を必要とすることです。10年未満の返済を行う場合は、控除の条件から外れてしまいます。また所得額が3000万円以下であることも重要です。加えて、入居の事実も必要で、誰かに貸すために購入した物件には適用されません。このように確認することによってクリアできる内容ばかりですから、勉強しておく必要があります。

 

ただし条件をクリアしているだけでは控除を受けることは出来ません。控除を受けるためには全ての条件をクリアしたのち、確定申告を自分自身で行う必要があります。税務署に行き、確定申告を行いましょう。確定申告は初年度のみ必要です。その後は必要ありません。会社員である場合は、給与明細や年末調整で自動的に控除されることになります。一年目にしっかり申請しましょう。

会社員が収益物件を所有した場合、不動産所得として確定申告をし、プラス、またはマイナスになることによって税金(所得)をそれぞれ納税、還付を受けるようになります。その計算はどのようにしていますか?白倉敬之がご説明してみたいと思います。

 

その計算の詳細としてはまず収入ですが、年間の家賃収入、礼金などが当てはまります。

 

そこから差し引く支出等ですが、実際に出費している金額ではないんですが、収益物件を購入したときに一定の建物の価値を経費にすることが認められている減価償却費、収益物件の所有に関してローンを組んだ場合は年間の建物部分にあたる年間のローンの金利部分、保証料、賃貸管理会社に管理を任せている場合の賃貸管理料、振り込み手数料建物の管理を管理会社に依頼している場合は年間管理費用、年間修繕積立金等、固定資産税額、不動産取得税額、税理士、公認会計士に確定申告を依頼していた場合は申告手数料、賃貸経営の勉強として購入した雑誌、書籍代、インターネットで収益物件の相場や情報を調べたときの通信代、加えて初年度に関しては初期費用のローン事務手数料、印紙代、登録免許税、司法書士報酬、地震、火災保険料等が当てはまります。

 

これら収入から支出を差し引いてプラスか残れば、確定申告で給与収入と合算して増加した総所得に対して再度所得税を計算し直し、既に支払った所得税との差額を納税することになります。

 

また、収入から支出を差し引いてマイナスになった場合は、先程と同じように給与収入と合算して所得税を計算し直し支払った所得税から差額分が還付として返してもらえます。

 

ちなみに、税金(所得税)を納税する場合は申告時期を過ぎると多額の追徴税など請求される場合がありますので注意しましょう。

不動産投資は管理を委託すれば副業として手間をとられることも少なく、長期的に運用すると安定した収入を得ることができるため、若いサラリーマンからも人気がある投資です。

 

投資の始め方については、このサイトで私も書いていますが自分で収益物件を探して運営する他、複数の投資家が出資して、共有の収益物件を所有する方法や、証券会社に出資して管理・運営を任せる方法など様々です。
業者に頼らずに物件を探して購入、運営するとなると初期投資と手間はかなりのものですが、自分で購入した不動産は、収益が減っても資産として残りますので、自分で全て行う人も少なくありません。

 

自分で投資を始めるとなると、利回りの良い物件を見つけることも大切ですが、物件を購入するための原資を用意することが最重要課題です。ほとんどの人が即金で不動産を購入できるはずもなく、ローンを組んでの購入になりますが、個々で気をつけなければならないのは、住宅ローンが組めないケースがほとんどだということです。

 

住宅ローンとは自分か家族が居住するための住宅を購入するためのものですので、事業としての物件購入は対象外になります。ただ、今は金融機関が不動産投資のサポートに積極的になっており、アパートローンとして融資を行っているところも少なくありません。物件によっては低金利で高額の融資を受けることが可能です。

 

また、住居つきの収益物件を購入する場合など、事情によっては住宅ローンの利用ができることもありますので、担当者に相談してみましょう。

収益物件を購入しようとした際、まっさきに考えるのは収益でしょう。私も自分の購入した物件の利回りなどをもとに決めています。そのためにもしっかりした利回り計算をしなければなりません。

 

利回りとは、収益物件を購入した際に、購入価格に対してどのくらいの利益があるのかを計算したものです。
そして利回りというと、代表的なものが「表面利回り」と「実質利回り」と呼ばれるものです。

 

まずは「表面利回り」について説明します。
一般に収益物件のチラシなどを見た場合、そこに書いてあるのはほとんどが「表面利回り」です。
年間の家賃収入を、物件価格で割ったものを「表面利回り」といいます。

 

計算方法は、「表面利回り(%)=収益物件の年間の家賃収入÷収益物件の価格×100」です。
ここで注意しないといけないのは、購入したときの諸経費や固定資産税や維持管理費などを一切考えていない利回り計算だということです。
ですので、「表面利回り」だけを見て収益物件を購入すると、後で大変なことになることもあります。

 

次に「実質利回り」です。
これは年間の家賃収入から、保険料(火災や地震など)、建物の維持や管理費、老朽化などに対応した修繕費用、固定資産税などを引いた実質的な収益物件の家賃収入を、物件取得時の諸経費を加えた価格で割ったものです。

 

計算方法は、「実質利回り(%)=(収益物件の年間の家賃収入−年間の諸経費)÷(物件価格+物件取得時の諸費用)×100」です。
先ほどの「表面利回り」と比べると、利回りが低くなるのは当然ですね。

 

この2つでもずいぶんと利回り計算方法が違いますが、さらにまた家賃を下げた時や入居率の増減を想定してのシュミレーションをしっかり行うことが大切となります。

アパート経営において重要なのは収益物件の探し方です。アパートの収益物件については大きく分けて新築物件、中古物件に分類できます。新築や中古の物件では一棟単位が基本です。

 

そして新築や中古のアパート物件にはそれぞれメリットとデメリットがあること知っておかなければなりません。新築物件についてのメリットとしてはまず、アパートの企画段階から参加が出来るということが挙げられます。新築のアパート作りから参加できるのです。

 

その為多少いろいろと面倒なこともありますが、入居者のニーズにこたえられるという点において空室を減らすことが可能です。また新築であるということ自体で高い入居率が期待できます。

 

さらに中古のものと比較して修繕費の費用が少なくて済むことや新築であるために建物の寿命が長いというところが挙げられます。逆にデメリットとしては新築ゆえに最初にかかる費用が大きい、投資額に対しての家賃収入の割合が少ない、そして入居者を探すところから始めないといけないという点が挙げられます。

 

次に中古物件のメリットとしてはまず、購入価格が新築よりも当然安く済むという点が挙げられます。また新築と違って投資額に対しての家賃収入の割合が大きくなってきます。

 

そして入居者が最初からいるという点が挙げられます。逆にデメリットとしては中古であるがゆえに耐用年数が残り少ない、そして入居者は新しくていいところに引越ししたがるのでそのような人たちと引き留めていく努力が必要になってくるということが挙げられます。